Quelles sont les conditions pour bénéficier de ce statut ?
Un bail est soumis aux dispositions du statut à plusieurs conditions :
- il doit satisfaire aux critères généraux d’application du statut :
° Le contrat doit être valablement formé et constituer un bail à loyer supposant un prix sérieux.
° Le bail doit porter sur un immeuble ou un local, c’est-à-dire des bâtiments ou partie de bâtiments, lieux clos et couverts susceptibles de recevoir la clientèle.
° Les lieux doivent être loués à un locataire commerçant, industriel ou artisan.

Le bail conclu entre le bailleur et un café, hôtel ou restaurant est donc un bail commercial puisqu’il rempli toutes les conditions pré-citées. A ce titre le locataire bénéficie des dispositions protectrices du décret du 30 septembre 1953.

Le bail nécessite-t-il un écrit ?

- NON : Selon les arrêts de principe de la jurisprudence, le contrat de bail peut être verbal, il n’est pas subordonné à la signature d’un écrit.
La promesse de bail vaut bail lorsqu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix. Les parties sont alors engagées sans que soit nécessaire l’établissement ultérieur d’un acte authentique, sauf si elles ont fait de cet acte un élément constitutif de leur accord.

- OUI : Un acte authentique est requis pour les locaux consentis pour une durée supérieure à 12 ans, afin de permettre leur publication au bureau des hypothèques et les rendre opposables aux tiers. Le bail écrit peut être établi par un notaire ou par acte sous seings privé. C’est un engagement ou contrat établi et signé par des personnes entre elles sans faire appel à un officier public.
Lorsqu’il s’agit de débit de boissons, l’article 504 du Code général des impôts* dispose que le contrat doit avoir une forme authentique, ce qui signifie qu’il doit être conclu devant un notaire.
La durée du bail relevant du statut est au minimum de 9 ans (article L145-4 du Code de commerce).

Principales obligations du bailleur :
- obligation d’entretien : il doit faire les réparations qui peuvent devenir nécessaires (article 1720 alinéa 2 du Code civil*).
obligation de garantie : il doit garantir le locataire contre les risques d’éviction et les vices cachés.
° garantie d’éviction : le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible (article 1719-3 du Code civil*)
° garantie des vices cachés : le bailleur est tenu d’indemniser le preneur de la perte résultant des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent totalement ou partiellement l’usage, même s’il ne les a pas connus lors de la conclusion du bail.

Principales obligations du preneur :
- usage de l’immeuble selon sa destination : le preneur doit user de l’immeuble loué « en bon père de famille » et selon la destination du bail (article 1728-1 du Code civil*).
Restitution en bon état de l’immeuble loué : le preneur doit restituer la chose louée dans son état primitif (articles 1730 et1731 du Code civil*).
Il est responsable de réparations locatives (articles 1720 alinéa 2 et 1754 du Code civil*) sauf en cas de vétusté.

Conditions de renouvellement du bail :
- le bail doit être régulier ;
le preneur doit être inscrit au registre des sociétés et du commerce ;
il doit avoir exploité durant les 3 années précédant l’expiration du bail ;
il doit être français ou posséder une convention diplomatique l’y assimilant.

Les différentes possibilités de révision du loyer : Elles sont de deux sortes

- Les révisions triennales : la révision doit être demandée par l’une des parties selon certains règles :la demande doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
le montant du loyer ne peut dépasser soit le plafond légal ou être inférieur au plancher légal, sauf modification des facteurs locaux de commercialité, soit la valeur locative.
- Les révisions des baux assortis d’une clause d’indexation : la révision peut être demandée lorsque le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’1/4 par rapport au prix précédemment fixé. La variation doit être fixée à la valeur locative au jour de la demande, sans pouvoir excéder les limites de l’offre et de la demande ou de leurs modifications.

Les modifications par le renouvellement du bail :
Le bail renouvelé est un nouveau bail même s’il est conclu aux mêmes conditions que l’ancien bail. Le bailleur a cependant le droit de demander la modification du loyer. Celui-ci peut être librement fixé par les parties. En cas de désaccord les parties doivent faire fixer le nouveau loyer par le juge des loyers commerciaux.
Pour les baux dont la durée n’est pas supérieure à 9 ans, le loyer initial ne peut être augmenté que si le taux de variation du nouveau loyer n’excède pas celui de l’indice national trimestriel mesurant le coût de la construction publié par l’INSEE.

De même en cas de congé donné par le propriétaire comportant une offre de renouvellement. Ici le propriétaire doit faire connaître le loyer qu’il propose, dans le cas contraire, le nouveau prix ne sera dû qu’à compter de la demande qu’il devra faire plus tard. Il doit pour cela respecter les conditions disposant qu’en cas de renouvellement le loyer ne devra excéder la variation de l’indice INSEE du coût de la construction sauf exceptions (exemple : amélioration des locaux sur demande du bailleur).

Nota bene : En cas de refus de renouvellement de la part du bailleur, le régime des baux commerciaux protégeant le locataire lui accorde le droit à une indemnisation.

Article 504 du Code général des impôts : Il est interdit aux débitants de dissimuler les boissons dans leurs maisons ou ailleurs, et à tout propriétaire ou principaux locataires de laisser entrer chez eux des boissons appartenant aux débitants, sans qu’il y ait un bail authentique pour les caves, celliers, magasins et autres lieux où sont placés les dites boissons.
Toute communication intérieure entre les maisons des débitants et les maisons voisines est interdite et l’administration est autorisée à exiger qu’elle soit scellée.

Article 1730 du Code civil : S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou par force majeure.

Article 1731 du Code civil : S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Article 1728-1 du Code civil : Le preneur est tenu de deux obligations principales ;
1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention….

Article 1719-3 du Code civil : Le bailleur est obligé, par nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : ….
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Article 1754 du Code civil : Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s’il n’y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l’usage des lieux, et, entre autres les réparations à faire :
Aux âtres, contre-cœurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
Au recrépiment du bas des murailles des appartements et des autres lieux d’habitation à la hauteur d’un mètre ;
Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu’il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
Aux vitres, à moins qu’elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures.

Loi modifiant les rapports entre bailleurs et locataires des immeubles affectés à l’hôtellerie.

Article 1

Modifié par la Loi 79-553 du 5 juillet 1979.

Le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsqu ces travaux concernent :
La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;
L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radio-diffusion et de télévision ;
L’équipement sanitaire ;
Le déversement à l’égout ;
L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;
L’installation d ‘ascenseurs, monte-charge et monte-plat ;
L’aménagement des cuisines et offices ;
La construction de piscines, même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.
Dans le cas où ceux-ci affectent le gros œuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront présentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.

Article 2

Le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article précédent, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

Article 3

Pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution visé à l’article 2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article 1er.

Article 4

Lors du départ du locataire ou du cessionn sont jugées conformément aux dispositions du titre VI du décret n°53-960 du 30 septembre 1953 article 29 à 33-1. Celles qui concernent l’exécution des travaux mentionnés à l’article 1er ne sont pas suspensives de cette exécution.